జూన్ 5 నుంచి అమల్లోకి కొత్త మార్కెట్ విలువలు.. కొనుగోలుదారులు, విక్రేతలపై ఎలాంటి ప్రభావం?
తెలంగాణలో భూముల కొనుగోలు, అమ్మకాల రంగంలో కీలక మార్పులు చోటుచేసుకున్నాయి. రాష్ట్ర ప్రభుత్వం ఆస్తుల రిజిస్ట్రేషన్ కోసం ఉపయోగించే మార్కెట్ విలువలను (సర్కిల్ రేట్లు) సవరించి జూన్ 5, 2026 నుంచి అమల్లోకి తీసుకొచ్చింది. ఈ నిర్ణయం వల్ల భూములు, ప్లాట్లు, అపార్ట్మెంట్లు, వ్యవసాయ భూముల రిజిస్ట్రేషన్ ఖర్చుల్లో గణనీయమైన మార్పులు చోటుచేసుకోనున్నాయి.
గత కొన్ని సంవత్సరాలుగా హైదరాబాద్తో పాటు తెలంగాణలోని అనేక ప్రాంతాల్లో భూముల ఓపెన్ మార్కెట్ ధరలు విపరీతంగా పెరిగాయి. ముఖ్యంగా ఐటీ కారిడార్, ఔటర్ రింగ్ రోడ్ (ORR), ఎయిర్పోర్ట్ పరిసర ప్రాంతాలు, కొత్త పారిశ్రామిక కారిడార్లలో భూముల ధరలు 500% నుంచి 600% వరకు పెరిగాయి. అయితే ప్రభుత్వ రికార్డుల్లో మాత్రం పాత మార్కెట్ విలువలే కొనసాగుతున్నాయి.
ఈ వ్యత్యాసాన్ని తగ్గించేందుకు తెలంగాణ ప్రభుత్వం తాజాగా మార్కెట్ విలువలను పునఃసమీక్షించి కొత్త రేట్లను అమల్లోకి తెచ్చింది.
ఎందుకు పెంచాల్సి వచ్చింది?
భూముల కొనుగోలు సమయంలో స్టాంప్ డ్యూటీ, రిజిస్ట్రేషన్ ఛార్జీలు ప్రభుత్వ మార్కెట్ విలువ ఆధారంగా లెక్కిస్తారు. కానీ అనేక ప్రాంతాల్లో వాస్తవ మార్కెట్ ధరలు ప్రభుత్వ విలువల కంటే అనేక రెట్లు ఎక్కువగా ఉన్నాయి.
ఉదాహరణకు కొన్ని ప్రాంతాల్లో చదరపు గజం మార్కెట్ ధర ₹1 లక్ష ఉంటే, ప్రభుత్వ విలువ మాత్రం ₹30,000 లేదా ₹40,000 మాత్రమే ఉండేది. దీంతో ప్రభుత్వానికి రావాల్సిన ఆదాయం తగ్గిపోతోంది.
ఈ పరిస్థితిని దృష్టిలో ఉంచుకుని ప్రభుత్వం కొత్త మార్కెట్ విలువలను నిర్ణయించింది.
సీఎం రేవంత్ రెడ్డి కీలక నిర్ణయం
రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో కొన్ని ప్రాంతాల్లో మార్కెట్ ధరలు 500% నుంచి 600% వరకు పెరిగినప్పటికీ, అధికారిక విలువల పెంపును 100%లోపే పరిమితం చేయాలని ముఖ్యమంత్రి రేవంత్ రెడ్డి నిర్ణయించారు.
ఒక్కసారిగా భారీ పెంపు చేస్తే సామాన్య ప్రజలు, మధ్యతరగతి కుటుంబాలు ఇబ్బందులు ఎదుర్కొనే అవకాశం ఉందని ప్రభుత్వం భావించింది.
దీంతో మార్కెట్ వాస్తవాలకు దగ్గరగా ఉండేలా, కానీ ప్రజలపై అధిక భారం పడకుండా ఉండేలా కొత్త విధానం రూపొందించారు.
ఎక్కడ ఎంత పెరిగాయి?
ఈసారి ప్రభుత్వం శాస్త్రీయ విధానంలో నాలుగు స్థాయిల్లో పెంపు అమలు చేసింది.
పెంపు శ్లాబ్లు
25 శాతం
50 శాతం
75 శాతం
గరిష్టంగా 100 శాతం
ప్రాంతంలోని అభివృద్ధి, రోడ్లు, మెట్రో, ఐటీ కంపెనీలు, పరిశ్రమలు, రియల్ ఎస్టేట్ డిమాండ్ వంటి అంశాలను పరిగణనలోకి తీసుకుని ఈ పెంపులు నిర్ణయించారు.
రిజిస్ట్రేషన్ ఖర్చులు ఎలా పెరుగుతాయి?
తెలంగాణలో ప్రస్తుతం స్టాంప్ డ్యూటీ, రిజిస్ట్రేషన్ మరియు ఇతర ఛార్జీలు కలిపి సుమారు 7.5% ఉంటాయి.
ఈ శాతం మారలేదు. అయితే మార్కెట్ విలువ పెరగడం వల్ల రిజిస్ట్రేషన్ ఖర్చు పెరుగుతుంది.
ఉదాహరణకు:
పాత మార్కెట్ విలువ: ₹20 లక్షలు
రిజిస్ట్రేషన్ ఖర్చు: ₹1.5 లక్షలు
కొత్త మార్కెట్ విలువ: ₹40 లక్షలు
రిజిస్ట్రేషన్ ఖర్చు: ₹3 లక్షలు
అంటే శాతం ఒకటే ఉన్నా చెల్లించాల్సిన మొత్తం పెరుగుతుంది.
వ్యవసాయ భూములకు కొత్త కనీస ధరలు
ఈసారి ప్రభుత్వం వ్యవసాయ భూములకు కూడా కనీస మార్కెట్ విలువలను నిర్ణయించింది.
ORR పరిధిలో
ఎకరానికి కనీసం ₹15 లక్షలు
HMDA పరిధిలో
ఎకరానికి కనీసం ₹10 లక్షలు
మున్సిపల్ కార్పొరేషన్ ప్రాంతాల్లో
ఎకరానికి కనీసం ₹5 లక్షలు
గ్రామ పంచాయతీ ప్రాంతాల్లో
ఎకరానికి కనీసం ₹2.75 లక్షలు
ఇది రాష్ట్రవ్యాప్తంగా వ్యవసాయ భూముల కనీస విలువలకు ఒక ప్రమాణాన్ని తీసుకురానుంది.
ORR ప్రాంతాల్లో భారీ పెంపు
హైదరాబాద్ ఔటర్ రింగ్ రోడ్ పరిసర ప్రాంతాలు ప్రస్తుతం దేశవ్యాప్తంగా పెట్టుబడిదారులను ఆకర్షిస్తున్నాయి.
కోకాపేట్, తెల్లాపూర్, శంషాబాద్, నార్సింగి, పటాన్చెరు, కొల్లూరు, వెలిమెల వంటి ప్రాంతాల్లో భారీ స్థాయిలో రియల్ ఎస్టేట్ అభివృద్ధి జరుగుతోంది.
ఈ కారణంగా అక్కడి ప్లాట్ల మార్కెట్ విలువలు గణనీయంగా పెరిగాయి.
కోకాపేట్ ఉదాహరణ
పాత రేటు: ₹23,800 ప్రతి చదరపు గజం
కొత్త రేటు: ₹47,600 ప్రతి చదరపు గజం
అంటే దాదాపు 100% పెంపు.
తెల్లాపూర్, శంషాబాద్ హాట్స్పాట్స్
తెల్లాపూర్, శంషాబాద్ ప్రాంతాలు గత ఐదేళ్లలో వేగంగా అభివృద్ధి చెందాయి.
ఐటీ ఉద్యోగులు, పెట్టుబడిదారులు, NRIs భారీగా పెట్టుబడులు పెడుతున్నారు.
దీంతో ఈ ప్రాంతాల్లో కూడా ప్రభుత్వ విలువలు భారీగా పెరిగాయి.
అపార్ట్మెంట్ కొనుగోలుదారులకు ఊరట
భూములతో పోలిస్తే అపార్ట్మెంట్ విలువల్లో తక్కువ పెంపు మాత్రమే జరిగింది.
చాలా ప్రాంతాల్లో 10% నుంచి 20% మధ్య పెంపు అమలైంది.
ప్రభావిత ప్రాంతాలు
ఉప్పల్
హబ్సిగూడ
నాచారం
బండ్లగూడ
ఎల్బీనగర్
కాప్రా
ఈ ప్రాంతాల్లో అపార్ట్మెంట్ విలువలు చదరపు అడుగుకు ₹2,500 నుంచి ₹3,000 వరకు పెరిగాయి.
ఫ్లోర్ వైజ్ ధరలకు గుడ్బై
ఇప్పటి వరకు ఒకే అపార్ట్మెంట్లో గ్రౌండ్ ఫ్లోర్కు ఒక విలువ, పై అంతస్తులకు మరో విలువ ఉండేది.
ఈ విధానం కొనుగోలుదారులకు గందరగోళం కలిగించేది.
ఇప్పుడు ప్రభుత్వం ఆ విధానాన్ని పూర్తిగా తొలగించింది.
ప్రాంతాల వారీగా ఒకే స్థిరమైన విలువను అమలు చేయనుంది.
నిర్మాణ వ్యయాలు కూడా పెరిగాయి
2021 తర్వాత తొలిసారి ప్రభుత్వం నిర్మాణ వ్యయాలను సవరించింది.
గత ఐదేళ్లలో:
సిమెంట్ ధరలు
స్టీల్ ధరలు
ఇసుక ధరలు
కూలీల వేతనాలు
భారీగా పెరిగాయి.
దీంతో RCC, Non-RCC భవనాల అధికారిక నిర్మాణ వ్యయాలను ప్రభుత్వం పెంచింది.
రియల్ ఎస్టేట్ రంగంపై ప్రభావం
నిపుణుల అభిప్రాయం ప్రకారం ఈ నిర్ణయం వల్ల రియల్ ఎస్టేట్ రంగంలో పారదర్శకత పెరుగుతుంది.
మార్కెట్ ధరలు మరియు ప్రభుత్వ విలువల మధ్య ఉన్న వ్యత్యాసం తగ్గుతుంది.
దీంతో:
బినామీ లావాదేవీలు తగ్గవచ్చు
ప్రభుత్వ ఆదాయం పెరుగుతుంది
రిజిస్ట్రేషన్ ప్రక్రియ పారదర్శకంగా మారుతుంది
బ్యాంకు రుణాల అంచనాలు వాస్తవాలకు దగ్గరగా ఉంటాయి
కొనుగోలుదారులు ఏమి చేయాలి?
జూన్ 5 తర్వాత భూమి లేదా ఇల్లు కొనాలనుకునే వారు ముందుగా కొత్త మార్కెట్ విలువలను పరిశీలించాలి.
IGRS Telangana పోర్టల్లో లేదా సబ్ రిజిస్ట్రార్ కార్యాలయంలో తాజా విలువలు తెలుసుకోవచ్చు.
అలాగే రిజిస్ట్రేషన్ ఖర్చులను ముందుగానే లెక్కించి బడ్జెట్ సిద్ధం చేసుకోవడం మంచిది.
తెలంగాణ రియల్ ఎస్టేట్కు కొత్త అధ్యాయం
తెలంగాణ ప్రభుత్వం తీసుకొచ్చిన ఈ కొత్త మార్కెట్ విలువలు రాష్ట్ర రియల్ ఎస్టేట్ రంగానికి కొత్త దిశను చూపిస్తున్నాయి. వేగంగా అభివృద్ధి చెందుతున్న హైదరాబాద్ మెట్రోపాలిటన్ ప్రాంతం, ORR కారిడార్, భవిష్యత్ వృద్ధి కేంద్రాల వాస్తవ పరిస్థితులను ప్రతిబింబించేలా ఈ నిర్ణయం కనిపిస్తోంది.
భూమి ధరలు పెరిగినప్పటికీ, ప్రభుత్వం గరిష్ట పెంపును 100 శాతానికి పరిమితం చేయడం ద్వారా కొనుగోలుదారులు మరియు పెట్టుబడిదారుల ప్రయోజనాలను కూడా సమతుల్యం చేయడానికి ప్రయత్నించింది. రాబోయే రోజుల్లో ఈ నిర్ణయం తెలంగాణ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ను మరింత వ్యవస్థీకృతంగా మార్చే అవకాశం ఉందని నిపుణులు భావిస్తున్నారు.
కామెంట్ను పోస్ట్ చేయండి